私自装修承租房属违约行为

私自装修承租房属违约行为

2003-10-23 读者小金问:

我从大学毕业后就一直留在广州工作,在离单位不远的地方租了一个老房子住。房子带有一个小阁楼,一直是空置的。在签订租赁协议时,虽然没有明确说明该阁楼是否包括在租金范围内,但我一直用来堆放杂物。今年7月份,我花钱将阁楼进行了装修,装了天花、空调、铝合金窗户等。上星期,房主突然找到我,要求我立即搬走。问其理由,房主说是因为我擅自违反了租赁协议进行改扩建行为,属于违约。我要求他退还未到期的房租,他却以我违约在先为由,不但不肯退还,还执意要我在10月底前搬走,而且还不允许我拆除天花和铝合金窗。请问,我真的违约了吗?我投入的装修物真的不可以拆除吗?

律师评案:

小金在没有取得房屋所有人,即出租人同意的前提下,私自对租赁房屋进行装修是属于违约的行为,出租人有权解除租赁协议。

《合同法》第223条规定:承租人经出租人同意,可以对租物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《城市房屋租赁管理办法》第23条的规定,承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设备,不得擅自拆改、扩建或增添,确需变动的,必须征得出租人的同意,并签订书面合同。第24条第三款规定,将承租的房屋擅自拆改或改变用途的,出租人可以中止合同,收回房屋,因此造成损失的,由承租人赔偿。由此可见,由于小金在装修前未征得出租人的同意并签订书面合同,所以应该属于违约行为,出租人有权解除与其签订的租赁协议。

小金作为承租人,仅取得了房屋的使用权,在未取得房屋所有人同意的情况下进行装修,侵犯了房屋所有人的所有权,小金应当承担恢复原状和赔偿损失的责任。小金投入的装修物,能够拆除的,由其自行拆除;不能拆除的,房屋所有人不承担损失赔偿责任,如果因拆除装修物造成房屋损坏的,小金还应承担赔偿责任。(广东法则明律师事务所李瑾律师)

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